Častá chyba pronajímatelů je snaha pojistit si klid dlouhým seznamem zákazů. Některé z nich jsou ale neplatné. Lepší smlouva přesně popisuje odpovědnost nájemce a postup při skutečném problému.
Smlouva nesmí zkrátit zákonná práva nájemce
U nájmu bytu se nepřihlíží k ujednáním, která zkracují práva nájemce daná zvláštními ustanoveními občanského zákoníku. Podpis pod smlouvou proto automaticky neznamená, že je každý její zákaz vymahatelný.
Vlastník rozhoduje, komu byt pronajme. Po vzniku nájmu ale musí respektovat, že byt je po sjednanou dobu domovem nájemce.
Co obvykle nelze plošně zakázat
Neplatný zákaz však není volná vstupenka k bezohlednému jednání. Pes, který soustavně ruší sousedy, velké množství klientů přicházejících do bytu nebo poškozování vybavení jsou konkrétní problémy, které už pronajímatel řešit může.
Co může pronajímatel oprávněně požadovat
- platit včas nájemné a sjednané zálohy na služby,
- dodržovat přiměřená pravidla domu a nerušit ostatní obyvatele,
- oznámit zvýšení počtu osob v domácnosti nejpozději do dvou měsíců,
- udržovat byt, provádět běžnou údržbu a hradit drobné opravy podle předpisů,
- bez zbytečného odkladu hlásit závady, které má odstranit pronajímatel,
- neprovádět stavební a jiné podstatné změny bez souhlasu,
- nahradit škodu způsobenou nájemcem, členy domácnosti nebo zvířetem,
- umožnit po předchozím oznámení nezbytnou kontrolu či opravu.
Jednoduchý zákaz ve smlouvě nemusí být sám o sobě spolehlivým řešením. Nájemce ale odpovídá za škodu, nadměrné opotřebení a obtěžování ostatních. Ve společných prostorách navíc platí pravidla domu a požární předpisy. Při konkrétním sporu je vhodné právní posouzení smlouvy a skutečného jednání.
Návštěva, člen domácnosti a podnájem nejsou totéž
Návštěva přichází do bytu dočasně. Člena domácnosti nájemce přijímá k bydlení a změnu počtu osob oznamuje pronajímateli. U osoby blízké nelze vyžadovat souhlas; u jiné osoby si může pronajímatel souhlas ve smlouvě vyhradit.
Pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí, může za zákonných podmínek přenechat část bytu do podnájmu. Přenechání celého bytu, zejména když nájemce sám nebydlí, zpravidla vyžaduje písemný souhlas. Krátkodobé ubytování hostů přes platformy navíc není běžná návštěva a může porušovat smlouvu i účel užívání bytu.
Majitel nemůže chodit do bytu bez ohlášení
Pronajímatel může po předchozím oznámení požadovat přístup v nezbytném rozsahu kvůli kontrole stavu, opravě nebo údržbě. Nemá ale obecné právo vstupovat kdykoli vlastními klíči. Výjimkou je naléhavá situace, kdy hrozí škoda a není možné čekat.
Praktické je dohodnout termín písemně a při kontrole stručně zaznamenat její důvod a zjištěný stav. Pravidelné preventivní návštěvy nesmějí být šikanózní ani narušovat pokojné užívání bytu.
Co patří do dobré nájemní smlouvy
- Jasná identifikace bytu a vybavení. Ideálně s předávacím protokolem a fotografiemi.
- Nájemné, služby a splatnost. Bez skrytých a nepovolených poplatků.
- Počet osob a oznamování změn. Praktický kontakt pro obě strany.
- Údržba, opravy a hlášení závad. Kdo co řeší a v jaké lhůtě.
- Podnájem a změny bytu. Přesně podle zákonných možností.
- Ukončení nájmu. Bez vymyšlených výpovědních důvodů a neplatných pokut.
Dobrá smlouva nemá nájemce nachytat. Má předem popsat, co obě strany udělají, když se něco pokazí.