Některé peníze pracují potichu na účtu. Jiné mají adresu, dveře, výhled a příběh. Obojí může dávat smysl — jen to nesmíme měřit stejně.
Dva milionáři, stejný kapitál. Úplně jiný zážitek.
Představte si dva lidi se stejným objemem vlastních peněz. První je uloží na termínovaný vklad. Každý rok vidí úrok, nic nemusí řešit a má přesně definovaný produkt.
Druhý použije vlastní kapitál jako základ pro koupi nemovitosti. Část ceny financuje banka. V domě několik let žije, později jej pronajímá a nakonec prodá.
Kdo vydělal víc? Bez výpočtu to nevíme. Ale už teď víme, že první získal jeden druh hodnoty, zatímco druhý mohl získat tři: růst ceny, příjem a vlastní užívání.
Ne každá koruna výnosu přistane na účtu. Některou prostě prožijete.
Stejný princip jako u dobrých hodinek
Investiční hodinky nejsou zajímavé jen tím, že mohou držet nebo zvýšit hodnotu. Jejich majitel je mezitím nosí. Vidí je na zápěstí, zná jejich příběh a má z nich radost.
To samozřejmě neznamená, že každé drahé hodinky jsou investice. Rozhoduje model, pořizovací cena, stav, vzácnost a poptávka. U nemovitosti je to podobné: nerozhoduje samotná nálepka „dům“ nebo „pozemek“, ale kvalita, lokalita, cena, financování a budoucí využitelnost.
Levná hypotéka nebyla navždy. Ani vysoký úrok na vkladu.
Rok 2017 patřil k éře levných hypoték. Průměrná sazba za celý rok dosáhla přibližně 2,02 %. Během roku se pohybovala od 1,82 do 2,19 %, takže individuální nabídka kolem 2,2 až 2,5 % byla realistická.
Pětiletá fixace ale skončila v roce 2022 — a to už byl jiný svět. V polovině roku se nabídkové sazby blížily šesti procentům a v prosinci se pohybovaly kolem 6,34 %. Kdo chce hodnotit skutečný výnos nemovitosti, musí refixaci započítat.
A opačný omyl vzniká u termínovaného vkladu. Dnešní sazbu nelze zpětně natáhnout přes celé období. V srpnu 2017 činila průměrná sazba nových termínovaných vkladů domácností podle ČNB jen 0,32 %. V prosinci 2023 dosáhla přibližně 5,72 %, ale následně začala opět klesat.
Modelový příběh bez účetnického maratonu
Uvažujme záměrně anonymizovanou nemovitost koupenou za 10,5 milionu korun. Kupující vložil 4,3 milionu vlastních peněz a 6,2 milionu získal od banky.
Prvních pět let platil úrok přibližně 2,2 %. Po refixaci v roce 2022 sazba vzrostla na modelových 6 %. Nemovitost po devíti letech prodal za 14,1 milionu a poslední dva roky ji pronajímal.
Modelový výnos vlastního kapitálu po započtení splátek, refixace, pronájmu a prodeje, ale před údržbou, náklady na prodej a zdaněním nájemného.
Model průběžně obnovovaných vkladů za historicky dostupné průměrné sazby po odečtení 15% srážkové daně.
Nejde o univerzální výsledek ani investiční doporučení. Jde o ilustraci, proč je nutné používat sazby a peněžní toky skutečně platné v daném období.
Co v bankovním výpisu neuvidíte
Čísla z předchozího modelu stále neobsahují jednu důležitou věc: majitel nemovitost sedm let používal. Pokud by srovnatelné užívání stálo 25 tisíc korun měsíčně, získal službu v hodnotě přibližně 2,1 milionu korun.
Graf ukazuje zdroje hodnoty, nikoli čistý zisk. U nemovitosti je nutné odečíst zejména přibližně 1,9 mil. Kč úroků a další provozní náklady. Nájemné je uvedeno před zdaněním.
Vlastní užívání není hotovostní příjem a nemá se za něj vydávat. Je to však reálná služba. Pokud bychom u nemovitosti započítali všechny náklady, ale její užívání ocenili nulou, zatímco u bankovní varianty ignorovali náklady na bydlení či rekreaci, nebylo by srovnání férové.
Tři výnosy, které hledám u dobrého majetku
Peněžní výnos
Nájemné nebo jiný pravidelný příjem. Nejlépe viditelná část výsledku.
Kapitálový výnos
Změna tržní hodnoty a zhodnocení, které může vytvořit i sám majitel.
Užitkový výnos
Bydlení, rekreace, soukromí, zázemí a radost z dobře zvoleného majetku.
Tento pohled lze použít na dům, byt, chatu i pozemek. Pozemek může získat hodnotu díky povolení, přípojkám nebo vybudovanému zázemí. Chata může část roku vydělávat a část roku patřit rodině. Majetek nemusí být nečinný jen proto, že jej právě neprodáváte.
Cílem není zemřít s nejvyšším zůstatkem
Termínovaný vklad má jasné místo. Je jednoduchý, předvídatelný a nevyžaduje řešení střechy, nájemníků ani refixace. Nemovitost naopak přináší práci, koncentraci rizika a nižší likviditu.
Dobrá strategie proto nezačíná otázkou „co vydělá nejvíc“. Začíná třemi otázkami:
- Kolik rizika a práce chci přijmout?
- Kdy budu peníze znovu potřebovat?
- Co mi má majetek přinést už během vlastnictví?
Neptám se jen, kolik chcete vydělat. Ptám se také, co chcete díky svým penězům skutečně prožít.
Dobré finanční rozhodnutí chrání budoucnost. To nejlepší ale může zároveň zlepšovat přítomnost.