Otázku, zda v roce 2027 přijdou ceny nemovitostí dolů, dnes slýchám častěji. Rozumím jí. Finanční trhy jsou nervózní, úrokové sazby zůstávají pro domácnosti zásadním tématem a titulky střídají optimismus s varováním. Poctivá odpověď ale není jednoduché ano nebo ne.
Americké akcie nejsou české byty
Seznam Zprávy ve svém aktuálním textu shrnují komentář stratéga Bank of America Michaela Hartnetta. Jeho tým podle článku v nejbližších týdnech počítá s převahou averze k riziku a upozorňuje mimo jiné na vyšší sazby, nepružnou inflaci, ceny energií a nejistotu kolem technologických investic. Současně nejde o jediný pohled na trh: očekávání obchodníků ohledně dalšího kroku americké centrální banky se podle stejného zdroje liší.
To je důležitý kontext, nikoli přímá předpověď cen českých bytů. Americký akciový index a byt v Brně nejsou dvě nádoby spojené trubkou. Pokles technologických akcií nezpůsobí, že se druhý den přepíší cenovky na českých realitních portálech. Nemovitosti se obchodují pomaleji, lokálně a s vysokými transakčními náklady.
Finanční trhy mohou změnit podmínky, ve kterých lidé kupují. Samy ale neurčují cenu konkrétního bytu, domu nebo pozemku.
Jak se dění na trzích může dostat až k české nemovitosti
Přenos vede přes několik mezičlánků. Pokud světové trhy znejistí, firmy mohou omezit investice a nábor. Domácnosti mohou odložit velké výdaje. Banky mohou být při posuzování rizika opatrnější a dražší peníze se mohou déle držet v úvěrech. Vývoj globálních sazeb a inflace se může promítnout také do rozhodování centrálních bank a do ceny financování.
Pro českého kupujícího jsou nakonec podstatné velmi praktické otázky: udrží si příjem, získá hypotéku, jakou bude mít splátku a zůstane mu po ní dostatečná rezerva? Pro prodávajícího zase rozhoduje, kolik takových kupujících na jeho typ nemovitosti skutečně dosáhne.
Proto sleduji nejen náladu na trzích, ale především dostupnost peněz a chování lidí v konkrétní lokalitě. Změna důvěry může poptávku zbrzdit dřív, než se zhoršení ekonomiky objeví v souhrnných statistikách. Stejně tak návrat jistoty může kupující vrátit do hry dřív, než budou všechny titulky příznivé.
Jeden procentní bod znamená více než abstraktní číslo
Uvažujme modelovou anuitní hypotéku 8 milionů korun na 30 let, bez poplatků a pojištění. Při úrokové sazbě 5 % vychází měsíční splátka přibližně na 42 946 Kč. Při sazbě 6 % je to zhruba 47 964 Kč.
Za rok jde asi o 60 tisíc korun navíc. Výpočet je modelový a předpokládá stejnou sazbu i splatnost; konkrétní nabídka banky se může lišit podle fixace, bonity a dalších podmínek.
Právě tady se makroekonomika mění v realitní poptávku. Část domácností musí snížit rozpočet, vložit více vlastních prostředků nebo nákup odložit. A protože banka posuzuje také schopnost splácet, nejde jen o ochotu platit vyšší splátku. Jde o to, zda financování vůbec vyjde.
Nedostatek nabídky ceny podpírá. Není to ale záruka růstu
Praha a Brno dlouhodobě narážejí na omezenou nabídku kvalitního bydlení v místech, kde lidé skutečně chtějí žít. Nové projekty vznikají pomalu, vhodných pozemků není neomezeně a část staršího fondu neodpovídá tomu, co kupující hledají. To vytváří pod cenami určitou oporu.
Bylo by však chybou z této skutečnosti udělat automatickou garanci růstu. I vzácné zboží může být nabízeno za cenu, na kterou kupující nedosáhnou. Když se zhorší dostupnost hypoték, zaměstnanost nebo důvěra, objem obchodů se může snížit a doba prodeje prodloužit. Ceny navíc nemusí reagovat všude stejně ani ve stejném okamžiku.
Český realitní trh není jeden trh
V debatě o růstu nebo poklesu se často míchají nemovitosti, které mají zcela odlišné kupující a citlivost na financování.
Menší byty
Dobře umístěné dispozice 1+kk a 2+kk mají široké publikum: vlastní bydlení, první koupě i investice k pronájmu. Mohou proto držet poptávku lépe. Zároveň jsou ale velmi citlivé na cenu za metr a na výnos, který investor porovnává s jinými možnostmi.
Starší byty před rekonstrukcí
Kupující nefinancuje jen pořizovací cenu. Musí započítat rekonstrukci, její riziko a čas. Když je úvěr dražší a řemeslné práce nejisté, rozdíl mezi hotovým bytem a bytem před rekonstrukcí se může zvětšit. Dobře naceněný původní stav se prodá; problém vzniká, pokud cena ignoruje skutečné náklady nového majitele.
Rodinné domy
U domů hrají větší roli provozní náklady, technický stav, dojíždění a budoucí investice. Energeticky náročný dům s nejasnou dokumentací může reagovat jinak než kvalitní novostavba ve stejné obci. Průměr okresu tento rozdíl nevysvětlí.
Prémiové nemovitosti
U prémiového segmentu bývá menší závislost na běžné hypotéce, ale zároveň užší okruh kupujících. Rozhoduje jedinečnost, soukromí, architektura, lokalita a kvalita prezentace. Pokud je nemovitost jen drahá, nikoli výjimečná, nejistota její slabiny rychle odhalí.
Může se kapitál přesunout z akcií do nemovitostí?
Ano, část investorů může při vyšší volatilitě hledat hmotné aktivum, pravidelný nájem nebo možnost uchovat hodnotu mimo akciový trh. Nemovitost může působit srozumitelněji než portfolio, jehož hodnota se mění každou minutu. Tento přesun ale není automatický a není jednosměrný.
V recesi může nastat opak. Investor potřebuje likviditu, domácnost se obává o příjem, firma omezuje expanzi a nájemní poptávka v některých segmentech slábne. Prodej nemovitosti navíc trvá a stojí peníze. Kdo do ní vstoupí bez rezervy jen proto, že se bojí akcií, může si jedno riziko pouze vyměnit za jiné.
Největší bezprostřední riziko je často špatná nabídková cena
V nejistém trhu je snadné udělat dvě opačné chyby. První je cenu přestřelit podle nejdražšího inzerátu v okolí. Nabídka pak zestárne, zájemci ji začnou vnímat jako problémovou a pozdější slevy nemusí vrátit pozornost, kterou měla na začátku. Druhou chybou je z obavy před poklesem nastavit cenu zbytečně nízko bez plánu, jak vytvořit a řídit soutěž kupujících.
Nabídkové portály ukazují přání prodávajících, ne uzavřené obchody. Při stanovení ceny nemovitosti proto pracuji s relevantní konkurencí, délkou inzerce, změnami cen a dostupnými transakčními daty. Teprve pak lze posoudit, co znamená konkrétní patro, stav, orientace, dokumentace nebo mikro-lokalita.
Co bych doporučil prodávajícím a kupujícím
Pokud prodáváte
- Nenechte cenu řídit titulkem. Nejdřív zjistěte, jak se prodává váš segment a vaše lokalita.
- Oddělte nabídkové ceny od výsledků. Ptejte se na uskutečněné obchody, délku prodeje a cenové změny.
- Připravte podklady a stav. V nejistotě kupující více řeší rizika. Nejasná dokumentace nebo skrytá investice oslabují vyjednávání.
- Nastavte si termín a hranice. Jinou strategii vyžaduje prodej bez spěchu, jinou navazující koupě nebo potřeba rychlé likvidity.
Pokud chcete znát realistické rozpětí ještě před rozhodnutím o prodeji, popisuji svůj postup u živého odhadu nemovitosti. Nejde o automatickou kalkulačku, ale o spojení návštěvy, stavu, podkladů a tržního srovnání.
Pokud kupujete
- Testujte splátku i při horším scénáři. Nejen dnešní sazbu, ale také budoucí refixaci, výpadek části příjmu a nutné opravy.
- Nevyčerpejte vše na kupní cenu. Rezerva je součást bezpečné koupě, ne nevyužitý kapitál.
- Posuzujte celkové náklady. U domu energie a údržbu, u bytu fond oprav, stav domu a plánované investice SVJ.
- Čekání musí mít důvod. Pokud kupujete na dlouho, financování je udržitelné a nemovitost odpovídá potřebám, snaha trefit absolutní dno může být méně důležitá než kvalita konkrétní koupě.
Aktuální nabídky najdete v přehledu nemovitostí k prodeji; pro vlastní poptávku slouží stránka chci koupit nemovitost.
Co tedy čekat v roce 2027?
Za realistické považuji připravit se spíše na rozdílný vývoj než na jeden celostátní verdikt. Kvalitní, správně naceněné nemovitosti v žádaných lokalitách mohou dál nacházet kupce i v opatrnějším prostředí. Slabší nebo přeceněné nabídky mohou čekat déle a ustupovat z ceny. Rozhodující bude dostupnost financování, jistota příjmů a poměr konkrétní nabídky ke skutečné poptávce.
Nikdo dnes nemůže poctivě slíbit plošný růst ani plošný pokles. Scénář není prognóza a makroekonomický komentář není cenová mapa českých ulic.
Realitní trh se neřídí titulky novin. Řídí se nabídkou, poptávkou a dostupností peněz.