Po rozchodu často zůstane jeden člověk v bytě a druhý odejde. Vedle emocí rychle přijdou praktické otázky: kdo platí hypotéku a služby, zda má odchozí vlastník dostávat „nájem“ a jak určit částku pro vyplacení. Jedna univerzální odpověď neexistuje.
Článek vysvětluje obecné souvislosti. U konkrétního sporu je vhodné nechat právní postavení a nároky posoudit advokátem.
Případ, ve kterém manžel požadoval 120 000 Kč
Manželé vlastnili každý polovinu bytu v Karlových Varech. Od března 2022 v něm bydlela pouze manželka. Manžel po ní požadoval 120 000 Kč s příslušenstvím jako vydání bezdůvodného obohacení za užívání bytu nad rámec jejího spoluvlastnického podílu. Okresní soud žalobě vyhověl a krajský soud rozhodnutí potvrdil.
Nejvyšší soud ve věci sp. zn. 28 Cdo 1624/2026 oba rozsudky zrušil a věc vrátil okresnímu soudu. Nešlo tedy o konečné rozhodnutí o všech možných vztazích mezi manžely.
Je-li byt obydlím manželů a je v něm vedena jejich rodinná domácnost, má manžel, který je jeho podílovým spoluvlastníkem, právní důvod užívat byt v celém rozsahu. Samotné užívání nad velikost podílu proto za těchto podmínek nezakládá bezdůvodné obohacení.
Podstatné je, že rozhodnutí se opírá o ochranu společného obydlí manželů. Podle tiskové zprávy zveřejněné 11. listopadu 2026 na tom nic nemění ani fakt, že druhý manžel rodinnou domácnost opustil.
Řešíte společnou nemovitost po rozchodu?
Pomohu vám zjistit její skutečnou tržní hodnotu a možnosti dalšího postupu.
Manželé, nesezdaní partneři, SJM a podíly nejsou totéž
Manželé v podílovém spoluvlastnictví
Právě této situace se týká citované rozhodnutí. Byt byl společným obydlím manželů, ale každý měl evidovaný poloviční podíl. Závěr Nejvyššího soudu nelze bez dalšího přenášet na období po rozvodu, na nemovitost, která společným obydlím nebyla, ani na jiné typy nároků.
Společné jmění manželů
U SJM nejsou za trvání manželství určeny ideální poloviny jako u podílového spoluvlastnictví. Po zániku SJM je třeba majetek vypořádat dohodou nebo soudně; zákon současně pracuje s tříletou lhůtou a následnou zákonnou domněnkou vypořádání. Samostatně se řeší splátky úvěru, investice i další vnosy.
Nesezdaní partneři
Na nesezdané partnery se zvláštní ochrana společného obydlí manželů nepoužije stejným způsobem. U podílového spoluvlastnictví se posuzuje rozsah užívání, dohoda vlastníků, případné vyloučení druhého z užívání a konkrétní majetkový prospěch. Zde může nárok na peněžité vyrovnání vzniknout, ale není automatický jen proto, že jeden odešel.
Mezi spoluvlastníky často nejde o nájemné podle nájemní smlouvy, ale o možné peněžité vyrovnání či vydání bezdůvodného obohacení. Správné právní označení závisí na situaci.
Tři praktické možnosti dalšího řešení
- Jeden vlastník druhého vyplatí. Je potřeba stanovit tržní hodnotu, zůstatek úvěru, podíly a případné doložitelné vnosy. Banka musí současně souhlasit se změnou dlužníků, pokud je nemovitost financovaná hypotékou.
- Nemovitost se prodá. Z kupní ceny se obvykle uhradí zůstatek úvěru a náklady prodeje; čistý výtěžek se rozdělí podle dohody a právního režimu.
- Spoluvlastnictví pokračuje. Dává smysl jen s písemnou dohodou o užívání, splátkách, službách, opravách, případné úhradě za výlučné užívání a termínu dalšího rozhodnutí.
Praktický příklad: byt v Brně
Představme si byt v Brně v podílovém spoluvlastnictví dvěma stejnými díly. Aktuální tržní hodnota je 8 milionů Kč a nesplacená jistina hypotéky 2 miliony Kč.
Částka 3 miliony Kč je orientační výchozí bod, nikoli automatický konečný nárok. Výsledek mohou změnit rozdílné podíly, vlastní prostředky vložené do koupě, splátky po rozchodu, investice, náklady prodeje nebo dohoda stran. U hypotéky navíc převod vlastnictví sám o sobě nevyváže druhého člověka z úvěru.
Proč je nezávislé tržní ocenění důležité
Vyplacení podle staré kupní ceny může jednoho z vlastníků poškodit. Stejně problematický je automatický odhad nebo nejvyšší nabídková cena podobného bytu na portálu. Při ocenění sleduji skutečně srovnatelné nemovitosti, mikro-lokalitu, stav domu a bytu, dispozici, patro, výtah, světlo, dokumentaci i aktuální poptávku v Brně a okolí. Více popisuji v článku jak správně stanovit cenu nemovitosti a na stránce tržního ocenění.
Rozdíl v ocenění nemovitosti může znamenat stovky tisíc korun.
Zjistěte, jaká je její aktuální tržní hodnota.
Pět kroků před vypořádáním nemovitosti
- Ověřte právní režim. Získejte list vlastnictví, nabývací titul, úvěrové smlouvy a zjistěte, zda jde o SJM nebo podílové spoluvlastnictví.
- Sepište průběžné platby. Evidujte hypotéku, služby, pojištění, opravy a investice včetně dokladů.
- Nechte určit aktuální tržní hodnotu. Jedno společně objednané a srozumitelně doložené ocenění snižuje prostor pro spor.
- Prověřte financování variant. U vyplacení je nutné znát nejen částku, ale i schopnost převzít nebo refinancovat úvěr.
- Dohodu zachyťte písemně. Upravte užívání do vypořádání, termíny, platby, předání i postup pro případ prodeje; právní dokumenty nechte připravit či zkontrolovat advokátem.
Časté otázky
Musí ten, kdo po rozchodu zůstane v bytě, vždy platit druhému?
Ne. Záleží na právním režimu, vztahu osob, dohodě, charakteru obydlí a na tom, zda byl druhý vlastník z užívání fakticky vyloučen. Rozhodnutí 28 Cdo 1624/2026 vylučuje bezdůvodné obohacení v popsané situaci manželů a jejich společného obydlí, nikoli automaticky ve všech případech.
Platí rozhodnutí Nejvyššího soudu i pro nesezdané partnery?
Ne automaticky. Klíčový právní důvod užívání v rozhodnutí vycházel z manželství a ochrany společného obydlí manželů. U nesezdaných spoluvlastníků se situace posuzuje podle obecných pravidel spoluvlastnictví a bezdůvodného obohacení.
Jak se vypočítá částka pro vyplacení druhého vlastníka?
Obvykle se vychází z aktuální tržní hodnoty po odečtení relevantních dluhů, zejména zůstatku hypotéky, a z vlastnických podílů. Konečné vypořádání mohou ovlivnit doložené vnosy, investice, splátky a dohoda stran.
Co když se na ceně nemovitosti neshodneme?
Pomáhá zadat společné nezávislé ocenění s jasně popsanou metodou. Při trvajícím sporu může být potřeba znalecký posudek nebo rozhodnutí soudu; běžný tržní odhad a znalecké ocenění slouží odlišným situacím.
Lze společný byt prodat, když druhý vlastník nesouhlasí?
Celou nemovitost nelze dobrovolně prodat bez součinnosti všech vlastníků. Spoluvlastník může nakládat se svým podílem, ale prakticky bývá výhodnější dohoda. Nedohodnou-li se spoluvlastníci dlouhodobě, lze se domáhat zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudem.